Verwalterwechsel in der WEG
Sie müssen den Verwalter nicht behalten, nur weil er schon da ist. Ein Wechsel ist Arbeit, aber er ist kein Hexenwerk. Hier steht, wie er in einer Eigentümergemeinschaft abläuft.
Was das Gesetz sagt
Die Eigentümer können einen Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen. Das gilt seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ob er früher endet, steht in Ihrem Vertrag. Den lesen wir im Erstgespräch gemeinsam mit Ihnen.
Der Ablauf
Erstgespräch und Unterlagen
Sie erzählen, was nicht läuft. Dann brauchen wir die Teilungserklärung, die Beschlusssammlung, den aktuellen Verwaltervertrag, die letzten beiden Abrechnungen und die Protokolle der letzten Versammlungen. Wer das nicht lesen will, bevor er ein Angebot macht, kann keinen Preis nennen.
Angebot
Sie bekommen ein Leistungsverzeichnis mit einem festen Entgelt je Einheit. Was extra kostet, steht drin. Wir schlagen für den Anfang eine Vertragslaufzeit von drei Jahren vor. Gesetzlich möglich sind bis zu fünf.
Versammlung
Der bisherige Verwalter muss eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform verlangt und Zweck und Gründe nennt (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Beirats einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung soll drei Wochen vor dem Termin raus, außer es eilt wirklich (§ 24 Abs. 4 WEG). Auf der Tagesordnung stehen drei Punkte: die Abberufung des bisherigen Verwalters, unsere Bestellung und der Verwaltervertrag. Wir stellen uns den Eigentümern persönlich vor.
Übernahme
Der bisherige Verwalter muss Unterlagen und Konten an die Gemeinschaft herausgeben. Wir fordern sie mit einer Frist an. Danach richten wir die Konten auf den Namen der Gemeinschaft ein, begehen die Anlage und schreiben jedem Eigentümer, wer sich ab jetzt um was kümmert. Verweigert der alte Verwalter die Herausgabe, ziehen wir einen Rechtsanwalt hinzu.
Was oft dazwischenkommt
Unterlagen fehlen oder sind unvollständig. Der alte Verwalter antwortet nicht. Oder es ist unklar, wer die Abrechnung für das Jahr des Wechsels erstellt. Das letzte klären wir vor dem Wechsel schriftlich und erklären Ihnen, was wir vereinbart haben.
Wie lange es dauert
Allein die Einladungsfrist beträgt drei Wochen. Rechnen Sie vom Erstgespräch bis zur Übernahme eher mit Monaten als mit Wochen. Das hängt vor allem davon ab, wann Sie die Versammlung ansetzen können und wie schnell der bisherige Verwalter liefert.
Wann ein Wechsel nicht der richtige Schritt ist
Ein Wechsel kostet den Beirat und die Eigentümer Zeit und Nerven: Termine, Unterlagen, vielleicht Ärger mit dem alten Verwalter. Wenn Ihre Verwaltung nur manchmal nervt, kann ein offenes Gespräch mit ihr der bessere erste Schritt sein. Wenn Anrufe unbeantwortet bleiben und die Abrechnung regelmäßig zu spät kommt, haben Sie vermutlich schon alles versucht.